Предприниматель Владимир Седов уже десять лет строит новый город — Доброград. Основная целевая аудитория этого тематического поселения во Владимирской области — семьи
Предприниматель Владимир Седов уже десять лет строит новый город — Доброград. Основная целевая аудитория этого тематического поселения во Владимирской области — семьи
За последние тридцать лет в России было анонсировано строительство более полусотни новых городов. Однако, пройдя стадию помпезных презентаций и красивых картинок, практически все эти идеи со временем растворились, не пережив очередного кризиса. Исключение — проекты, профинансированные государством, например новая столица Ингушетии Магас или наукоград Иннополис в Татарстане.
Статья по теме: Обвала рынка жилья не произошло
Тем удивительнее, что во Владимирской области более десяти лет развивается проект «Доброград», который инициировал и финансирует частный девелопер Владимир Седов. Он уже вложил в строительство более 15 млрд рублей, к которым государство недавно добавило еще 4,5 млрд на развитие инфраструктуры и открытие школы. Сейчас в городе живет 3000 человек, но предполагается, что к 2040 году население увеличится до 50 тысяч.
Семейный город для четырех поколений
Когда говорят «Доброград», то подразумевают девелопера этого проекта — Владимира Седова. Седов — предприниматель из первой волны бизнеса в России, харизматик и визионер. В 1990-х годах он организовал в родном Коврове предприятие по изготовлению матрасов и создал широко известный сегодня бренд «Аскона», а затем стал крупнейшим поставщиком матрасов для IKEA. В середине 2000-х Владимир Седов пережил фактический крах компании: пожар уничтожил его завод. За ночь бизнесмен, по его словам, поседел. Однако смог отстроить все заново — в частности, за счет кредита в 1 млн долларов, который выдал ему основатель компании IKEA Ингвар Кампрад под будущие поставки матрасов. В 2010 году Седов продал 51% акций «Асконы» Hilding Anders, шведскому концерну по производству и продаже товаров для сна, — по оценкам экспертов, стоимость сделки составила 100 млн долларов. Это и стало началом проекта нового города.
Получив деньги от продажи части бизнеса и отойдя от оперативного управления, Владимир Седов решил переехать за границу. Выбирал места, пожил в нескольких странах — и понял, что не сходится с местными по культурному коду. «На восьмом месяце постоянного проживания за пределами Российской Федерации я брился и увидел в зеркале, что выражение моего лица стало тупым», — вспоминает бизнесмен. Тогда он вернулся в страну, но вскоре понял, что в России нет города, где хотелось бы осесть. «Занимаясь развитием “Асконы”, я был во всех российских городах с населением более 50 тысяч человек. И, пожалуй, могу назвать только два места, где я смог бы, смирившись, жить, — это Томск и Воронеж. Для меня город — это среда, люди. Если люди вокруг меня позитивны и симпатичны, то я себя чувствую комфортно, — рассказывает Владимир Седов. — В Москве я бываю по делам, но жить там я бы не хотел. В метро спускаешься — а у всех такие лица, будто у них в один день все родственники умерли. Хотя, если спросить, работа есть? — Есть. И доход есть, и здоровье. Просто очень много эмоционального негатива».
Тогда предприниматель решил, что если города, в котором хочется жить, нет, то надо его создать. Он выбрал красивое место под родным Ковровом, скупил более 3000 га земли и начал строиться на свои деньги. Важным моментом стала встреча с главным архитектором столицы Александром Кузьминым. «Кузьмин приехал на место, осмотрел все и предложил сделать проект. Я ему говорю: “У меня на тебя не хватит денег”. А Саша отвечает: “Если ты и предложил бы деньги, я бы не взял”, — рассказывает Владимир Седов. — Он объяснил: “Я самый главный по архитектуре в Москве. А что я делаю? Обслуживаю задачи, которые мне дают. Но накоплен большой объем знаний, и хочется их реализовать. Я знаю, каким должен быть город, но у меня никогда не было такого шанса”».
Так родилась концепция Доброграда — города для семей с акцентом на природу. Со сложной планировкой и реализацией идеи «15-минутного города». С максимальным сохранением ландшафта и деревьев. С запретом на заборы выше 110 сантиметров. С разделенными зеленью отдельными кластерами вместо ковровой застройки. С извилистыми улицами и кругами на перекрестках, чтобы не гоняли на машинах. С дизайн-кодом для зданий.
Предтечей Доброграда стал первый строительный проект Седова: в 2015 году бизнесмен открыл в Коврове большую частную медицинскую клинику. Банкиры отказались финансировать утопию «медцентр в глубинке», поэтому Седов вложил в проект свои 4 млрд рублей. Проект родился спонтанно. «Молодая сотрудница компании потеряла сознание, ее увезли на скорой. А через пару дней она умерла. Стал выяснять подробности, и оказалось, что неправильно поставили диагноз, некорректно лечили. Меня эта история просто взорвала. Я сказал своей команде: “Мы должны сделать лучшую больницу. Это не про бизнес, а про людей”, — говорит Владимир Седов. — Медицинский проект — когда спасают жизни людей — перевернул меня. Я получил удовлетворения в разы больше, чем просто от бизнеса. И по-новому расставил флажки: теперь я инвестирую только в те проекты, которые продлевают человеческую жизнь, улучшают ее качество». Клиника при этом тоже стала успешным бизнесом.
Наш город «заточен» под семью. Потому что я считаю, что есть только две страны, Россия и Китай, где семейные ценности стоят на столь высоком уровне. Сложность такого города в том, что надо учесть интересы трех или даже четырех поколений. А у них все разное
Перед тем как начать строительство медицинского центра, Седов объехал полмира, лично посетил более сотни клиник. Дав старт проекту Доброграда в 2014 году, он также принялся скрупулезно изучать американский и европейский опыт градостроительства. «Я был, наверное, во всех новых городах мира, построенных с нуля за последние семьдесят лет. В США много общался с инвесторами. Это всегда одна модель: есть инициатор, старый бизнесмен, который уже заработал денег и который хочет сделать что-то полезное. И все новые города заточены под определенную целевую нишу, определенную аудиторию. Аудитории могут быть разными, но алгоритм одинаковый: сначала выяснить потребности и желания этих людей, понять стиль их жизни, а потом сделать место бескомпромиссно удобным для них, — объясняет Владимир Седов. — Наш город заточен под семью. Потому что я считаю, что есть только две страны, Россия и Китай, где семейные ценности стоят на столь высоком уровне. Сложность в том, что в проекте надо учесть интересы трех или даже четырех поколений. А у них все разное. Маленьким нужно развитие, образование, спорт. Среднему поколению — работа, зарплата и определенный лайфстайл. Старшим — покой, и чтобы близкие были рядом. Сложно это совместить, но это реализуемо».
Аттракторы Доброграда
«Некоторые считают, что я занимаюсь альтруизмом. Это не так. Я предприниматель, просто строительство города как проект имеет другую экономику, более длинные горизонты окупаемости. А не как сейчас принято у российских девелоперов: построил — продал — ушел. Нынешние компании могут строить здание на Бульварном кольце Москвы или объездную дорогу вокруг Урюпинска, но стремятся они при этом к одному — капитализировать созданную ценность. Ценность, которую создали не они, — объясняет Владимир Седов. — А при строительстве нового города ты сам должен сделать место ценным».
В качестве фактора притяжения бизнесмену достался замечательный природный ландшафт средней полосы России. Это самый сильный магнит, но, хотя природа Доброграда замечательна, она не уникальна. А если посмотреть на антропологические потоки, то очевидно, что в России люди в основном переезжают в мегаполисы, где есть работа, или на юг, поближе к морю. То есть Доброграду, удаленному и от морей, и от крупных городов (до Москвы отсюда более 250 километров, до Владимира — 75), надо потрудиться, чтобы привлечь жителей.
Интересно посмотреть, как Владимир Седов создавал новые аттракторы территории. На первом этапе был построен четырехзвездочный отель: потенциальные покупатели могут остановиться в нем, погрузиться в атмосферу проекта в комфортных условиях. К тому же гостиница стала важным элементом в воронке продаж: после пребывания в классном отеле-оазисе люди чаще задумываются о покупке недвижимости. Раскрутка места через качественный отель — вполне стандартный элемент стратегии крупного американского девелоперского проекта.
Заметим, что территория отеля Доброграда была благоустроена на высочайшем для своего времени уровне: рядом в лесу проложили красивые тропинки, на озере построили амфитеатр и плавучую сцену. Сразу же началась активная культурная жизнь: например, здесь проходил фестиваль «Усадьба Jazz», ставились спектакли труппы Большого театра. Место «раскачивалось» через культуру.
Позднее появилась и разнообразная спортивная инфраструктура: множество уличных площадок и закрытый всесезонный комплекс с теннисными кортами, гольф-тренажерами и прочим. Были созданы и уникальные спортивные объекты — единственное во Владимирской области гольф-поле и крупнейший в Европе вейк-парк.
Необычный инфраструктурный элемент Доброграда — собственный аэропорт малой авиации со взлетно-посадочной полосой длиной 110 метров. При желании его можно рассматривать как один из магнитов для определенной категории покупателей. В США поселки для отставных летчиков около взлетных полос весьма популярны. Самый известный такой проект — комьюнити Jumbolair во Флориде, где живет актер Джон Траволта. Самолеты зачастую стоят прямо рядом с домами, и можно сразу вырулить на взлетную полосу, идущую через поселок. Однако в Доброграде вряд ли собирались массово привлекать бывших пилотов. Разгадка появления аэропорта проста: Владимир Седов сам летчик. Плюс свой аэропорт удобен, чтобы регулярно летать в Москву.
Еще один аттрактор — особая экономическая зона (ОЭЗ), которая была открыта в 2021 году. Сейчас в ней восемь резидентов, три из них уже построили производства. Ожидать, что при нынешней ключевой ставке Центробанка тут начнут активно появляться и другие предприятия, вряд ли стоит. Но в перспективе ОЭЗ должна дать Доброграду рабочие места. Пока же город выглядит скорее как курорт.
Наконец, важнейшим шагом стало строительство детского сада и двух школ — частной и муниципальной. Обычно образовательные объекты открываются значительно позднее, когда закончена основная часть жилья. В данном случае школы и детсад, как и спортивная инфраструктура, возникли в опережающем режиме. Причем к созданию школы в Доброграде тоже отнеслись очень внимательно: в ней применяется множество современных методик. Частную школу оценили даже соседи-владимирцы: их детей, которые составляют уже треть учеников, возит на уроки за 75 километров школьный автобус.
Еще не город, совсем не поселок
«Не похоже на город» — первая мысль, которая возникает в Доброграде. Здесь нет высоких домов, а только коттеджи, таунхаусы и несколько кварталов «малоэтажки» с квартирами. Вместо непрерывной застройки — кластеры. Ощущение «негорода» усиливается из-за ландшафта: он здесь остается сложным, а ведь строителям выгоднее сначала разровнять участок земли и уже потом возводить дома. В Доброграде же, наоборот, постарались все сохранить — леса, перелески, овраги, холмы.
«Если есть, условно, вокзал, театр, кладбище, тюрьма, то это уже город. Если чего-то нет — значит, это поселок городского типа», — говорил в интервью несколько лет назад Владимир Седов. Пока ничего этого нет. Нет и сформированного центра. Очень мало коммерческой инфраструктуры: всего один магазин, нет кафе. Жители города «сидят на доставках» из магазинов Коврова.
В то же время Доброград, конечно, не обычный коттеджный поселок. И дело не только в масштабах территории (более 3000 га) и планах по числу жителей (50 тыс. человек). Во-первых, это отдельное муниципальное образование. В 2022 году в России впервые прошел процесс муниципализации: Доброград в результате референдума был выделен из сельского поселения, что открыло возможность для получения региональных и федеральных инвестиций. Во-вторых, это нечастое для России мультиформатное поселение: здесь имеются и коттеджи, и таунхаусы, и квартиры в малоэтажных домах. В-третьих, есть связка жилья с курортной недвижимостью: две гостиницы с ресторанами и спа. В-четвертых, уже создана образовательная и спортивная инфраструктура. Появился собственный аэродром малой авиации, открылась ОЭЗ. Это совсем не похоже на коттеджный поселок.
Доброград только подходит к той точке развития, когда создание такой инфраструктуры оправдано экономически: появляется достаточное число потребителей. Уже готов торговый центр, однако его ввод тормозится нежеланием Седова сдавать ключевое помещение обычному продовольственному супермаркету. Предприниматель сейчас создает собственного торгового оператора, который будет специализироваться на здоровой еде от местных фермеров. В ближайших планах — строительство коворкинга, а также нового отеля с бассейном и термами — самой модной темой на рынке коммерческой недвижимости последних лет.
Должна расшириться и культурная инфраструктура. В этом году начнется проектирование современного культурного центра для жильцов — со сценой, кружками и т. д. Кроме того, идет работа над зданием музея с высоким уровнем охраны, где Русский музей сможет выставлять картины из своих запасников.
Бегство от больших городов
Я был в Доброграде дважды с интервалом в шесть лет, и каждый раз на мероприятиях начинались разговоры, стоит ли сюда переезжать. Никто из знакомых так и не решился перебраться, но буквально все примеряли на себя возможный переезд. Это весьма необычный феномен: как правило, посещение строительных проектов не вызывает такого желания. Очевидно, Доброград трогает какие-то струны души горожан.
«Мотивация переезда 90 процентов доброградцев — усталость от мегаполиса. Люди хотят жить в менее давящей обстановке — на природе», — говорит житель города Сергей. Сам он приехал работать учителем в местной школе и признает, что семьям здесь достаточно комфортно, а вот молодежи и подросткам скучновато: для них пока ничего нет. При этом в перспективе Доброград должен совместить прелесть жизни на природе с достоинствами города, среди которых главные — безопасность, возможности для спорта и образования детей.
Но и заплатить за такое сочетание придется немало. «Однушка» без отделки площадью 43 квадратных метра в новостройке сейчас стоит 6,5 млн рублей, «трешка» площадью 90 «квадратов» — 12,5 млн. Это на треть дороже, чем в областном центре, Владимире. «Однушка» с отделкой продается уже за 11 млн. Все это цены при стопроцентной оплате. Предлагается и альтернатива ипотеке — рассрочка на десять лет под 15% годовых. При покупке в рассрочку цена вырастает на 25%. Стоимость сотки земли — порядка 700 тыс. рублей, таунхаусов — 140 тыс. за квадратный метр.
Интересно распределение покупателей по регионам, из которых они прибыли. Чуть ли не половина новых жителей Доброграда — москвичи. Много семей с детьми, есть пенсионеры. Часть москвичей использует жилье в Доброграде как дальнюю дачу: приезжают на лето и отдельные выходные. Есть «удаленщики». Другие используют недвижимость в новом городе как инвестиционный актив: цены на жилье здесь за последние несколько лет сильно выросли, квартиры неплохо окупаются через аренду. «Однушки» сдаются за 50–60 тыс. рублей в месяц, «двушки» — за 80 тыс. Доходность от сдачи выше, чем в столице.
Вторая существенная группа покупателей — из Владимира и области. Они ценят потенциальные блага цивилизации и высокий уровень безопасности. Кроме того, здесь много переселенцев с Севера и Дальнего Востока. В соседний Владимир, например, ближе к пенсии традиционно переезжают магаданцы: климат Центральной России для них весьма благоприятен — в отличие от жаркого Краснодара и побережья Черного моря, где северянам жить тяжело. Однако, если судить по резко растущему населению южных городов, тяга к солнцу и морю тоже очень сильна. Возможно, пенсионеров не устраивает в Доброграде неотлаженная система медицинской помощи: лечиться приходится в платной клинике в Коврове.
Совершенно неожиданная категория доброградцев — переселенцы из-за границы. В городе уже живут люди из 20 стран. На сайте девелопера даже есть специальная программа сопровождения иностранцев в решении множества проблем — от получения вида на жительство и гражданства до трудоустройства и зачисления детей в школу. Среди местных европейцев больше всего «возвращенцев» — россиян, которые уехали из страны в 1990-е. Желание вернуться вызвано ухудшающейся экономической ситуацией в ЕС, ростом криминала из-за мигрантов и гендерной политикой, в том числе в отношении детей. Репатрианты могут стать существенным ресурсом: по данным председателя Союза российских немцев Вольдемара Гердта, более 100 тыс. русских немцев подали в возглавляемый им союз заявки на переселение в РФ.
Перезапуск «малоэтажки» и малых городов?
Промежуточные итоги развития Доброграда могут показаться неоднозначными. За десять лет он фактически не сформировался как город. Доброградцев еще сравнительно немного — порядка 3000 человек, как в крупном московском жилом комплексе. Сроки завершения проекта ожидаемо «поехали вправо». Изначально Владимир Седов предполагал, что в 2028 году здесь будет жить 28 тыс. человек. Сейчас окончание строительства намечено на 2040 год.
Однако, если посмотреть внимательно, дело кажется почти героическим. Во-первых, это единственный уцелевший и развивающийся частный проект нового города. И это проект предпринимателя, а не крупной корпорации, в котором сделана попытка создать новый образ жизни.
Во-вторых, кроме жилья появилась значительная инфраструктура, от гостиниц и школ до аэродрома. С каждым новым объектом сила притяжения Доброграда будет расти. На руку городу и развитие транспортной инфраструктуры: уже запущена скоростная автодорога Москва — Казань (М12), сократившая время езды из столицы до двух с половиной часов.
В-третьих, проект развивается в крайне сложных условиях. Только за последние шесть лет «случились» и реформа жилищного строительства, почти уничтожившая многоквартирный девелопмент в небольших городах, и пандемия, и СВО, и резкое увеличение ставки ЦБ РФ, сделавшее рыночную ипотеку недоступной. Да и строить при кредитных ставках выше 20% крайне сложно. Это не говоря уже о том, что создавать новый тематический город в России намного сложнее, чем в США: доходы населения ниже, мобильность людей существенно меньше, зато стоимость денег намного выше.
Девелопер Седов уже инвестировал в Доброград более 15 млрд рублей, к которым государство только недавно добавило еще 4,5 млрд на строительство инфраструктуры и школы. Планируется, что к 2040 году в Доброграде будет жить 50 тыс. человек
Сравнительно недавно в поисках массового покупателя девелопер Доброграда решил сменить концепцию застройки — перейти от «малоэтажки» к 6–12-этажным домам, что позволило бы снизить стоимость жилой ячейки. Впрочем, от этой концепции уже отказались. «Высокие дома появятся только на одной территории, там сформируем полноценный центр города. В остальных районах по-прежнему будет малоэтажное жилье, мы нашли способ уменьшить цену без увеличения этажности. Причина возврата к старой концепции — демография. Все-таки в многоэтажных зданиях рождаемость очень низкая. Необходимо, чтобы в России был коэффициент рождаемости 2,1. В Москве он сейчас 1,4, во Владимире — 1,67, в районном центре Коврове — 1,78. А в Доброграде — 2,4», — объясняет Владимир Седов.
Возврат Доброграда к идее «малоэтажки», скорее всего, неслучаен. За последние пару лет в стране анонсировано более 20 новых городов, которые рассматриваются властями как ответ на острый демографический кризис. Недавно вышел отчет Агентства стратегического развития о строительстве новых городов, в нем опыт Доброграда признается модельным. Ожидается, что в апреле власти объявят об изменениях в принципах расселения. Акцент может быть смещен с агломераций на малые города, возможно введение новых мер по стимулированию малоэтажного строительства. В этом случае Доброград станет пилотным проектом, а его опыт будет предложен для тиражирования.
Свежие комментарии