Международный строительный форум 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге продемонстрировал предкризисное состояние российского рынка девелопмента и отразил ряд трендов, от модернизации стройки до поиска нового архитектурного стиля
Международный строительный форум 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге продемонстрировал предкризисное состояние российского рынка девелопмента и отразил ряд трендов, от модернизации стройки до поиска нового архитектурного стиля
Крупнейший строительный форум 100+ TechnoBuild начинался несколько лет назад как мероприятие, посвященное высоткам, то есть зданиям выше 100 метров.
Такая специализация неслучайна: Екатеринбург считается самым высотным городом в России после Москвы. В топ-20 небоскребов страны вне столичного региона входят 12 екатеринбуржских объектов. Однако вскоре мероприятию стало тесно в рамках одной темы, там появилось полдюжины отраслевых специализированных форумов. В итоге 100+ TechnoBuild стал крупнейшим событием в стране с акцентом на девелопмент. В этой статье мы решили остановиться на трех темах, вызвавших наиболее активные дискуссии.Статья по теме: Аренда бьет рекорды
Стройка: нашествие металла
Один из самых интересных трендов в строительстве — расширение сферы применения металла. Сегодня доля металлостроительства в России весьма низкая, порядка 10–15%, поэтому потенциал для роста большой: в странах Северной Европы со схожим климатом эта доля составляет 50–70%. Принятая правительством год назад дорожная карта по стимулированию использования стали в строительстве предполагает, что объем применяемого в отрасли металла может увеличиваться на 3–5 млн тонн в год. Металлурги сегодня активно идут в пилотные проекты, разрабатывают новые инженерные узлы и системы, участвуют в совершенствовании нормативной базы. Их можно понять: после введения санкций экспорт металла за рубеж резко усложнился, и в стране образовался излишек продукции.
Стройка на металлическом каркасе быстрее и технологичнее. А главное, она требует намного меньше рабочих рук, что особо актуально в ситуации их дефицита. В малоэтажном строительстве технологии легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК) занимают весомую часть рынка. Главное ограничение у металлокаркаса в многоквартирном домостроении — более высокая по сравнению с железобетоном цена. Но в России у этой технологии долгая история (например, так возводились сталинские высотки), и металлурги не теряют надежды раскачать потенциально перспективный рынок. Один из интересных пилотных проектов — возведение девелоперской компанией «Самолет» в сотрудничестве с металлургами «Северстали» первого современного многоэтажного дома на основе металлокаркаса в Московской области.
Два очень необычных здания строятся по редкой технологии с использованием трубобетонных колонн — стальных труб, внутри которых находится армированный высокопрочный бетон. Первое в истории России стометровое здание с применением технологии трубобетона планирует построить компания «УГМК-Застройщик», сейчас она уже приступила к возведению делового центра в квартале небоскребов «Екатеринбург-Сити». Трубобетонные колонны обладают очень высокой несущей способностью, за счет чего, по расчетам «УГМК-Застройщик», в данном проекте удастся сэкономить 15 тыс. кубометров бетона и 2000 тонн арматуры. В итоге бюджет стройки снизится на 7% относительно стоимости привычного монолита. Скорость строительства резко увеличится: если монтаж каркаса одного этажа монолитного здания обычно занимает неделю, то аналогичная операция на основе трубобетонных колонн — два-три дня. По данным девелопера, по размерам колонн, толщине перекрытий и несущей способности конструкций новый небоскреб не будет иметь аналогов в Европе.
Другое здание, строящееся на трубобетонных колоннах, еще более необычно. Это жилой комплекс «Бадаевский», расположенный напротив столичного Сити. По замыслу архитекторов из швейцарского бюро Herzog & de Meuron, дома должны «парить в воздухе» — восьмиэтажное здание будет опираться на 35-метровые колонны. Такая схема позволит создать под новым жилым комплексом городское общественное пространство с парком и сохранить вид на историческое здание Бадаевского завода.
Сейчас, когда на стройплощадке смонтировано почти 80% колонн, стали известны технические подробности проекта. На 188 опорах разместится суперслэб (гигантская пространственная система из трехмерных балок, которая будет распределять нагрузку между колоннами и придавать зданию стабильность), а над ним — восьмиэтажное жилое здание сложной формы.
На рендерах швейцарских архитекторов «горизонтальный небоскреб» буквально висит в воздухе. Эффект будет тем сильнее, чем менее заметной удастся сделать связь дома с землей. И определяется это во многом толщиной колонн. Были опасения, что сделать опоры тонкими не удастся и концепция проекта развалится. Однако в компании Capital Group сумели спроектировать здание так, что колонны в диаметре оказались всего 92 сантиметра. Это стало возможным именно благодаря использованию трубобетона. Правда, проза жизни чуть подпортит красивую идею: кроме несущих колонн и фальш-колонн с коммуникациями жильцам понадобятся лифты и пожарные лестницы. Сделать визуально тонкие лифты возможно: они в «Бадаевском» панорамные, прозрачные. А вот получится ли добавить изящества бетонным пожарным лестницам, вопрос. Но ждать осталось недолго: уже в следующем году мы узнаем, насколько здание окажется «парящим».
Девелопмент: без ипотеки
Главной фигурой умолчания форума стало драматическое развитие ситуации со спросом на рынке новостроек. Тема крайне острая, и, чтобы не накалять атмосферу, ее коснулись лишь на нескольких сессиях. «С 1 июля отменили ипотеку с господдержкой. Застройщики посчитали, что смогут частично компенсировать снижение спроса за счет семейной ипотеки, но уже в сентябре у Сбербанка закончились лимиты на нее. ЦБ на ситуацию реагирует многозначительным молчанием. Зато он постоянно рассказывает о вреде льготных программ, разбалансировавших рынок, — решился поднять вопрос президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников. — Ставки на рыночную ипотеку на заградительном уровне. При этом Центробанк хочет ввести еще и ипотечный стандарт, который запретит субсидирование ипотеки с повышением цены со стороны девелоперов, поставит вне закона схемы с нулевым первоначальным взносом. Такое ощущение, что рынку строительства не хотят оставить даже шансов побороться за жизнь».
Последние четыре года были самыми успешными в истории российского девелопмента: на фоне накачки спроса льготной ипотекой цены росли, а продажи жилья били рекорды. Сейчас за «золотой дождь» придется расплачиваться. Проскочить тяжелые времена на семейной ипотеке не удастся: новые лимиты появятся только в 2025 году, и какими они будут, неизвестно.
Пока самая популярная стратегия застройщиков — потерпеть год-полтора и дождаться снижения ключевой ставки. Покупателей заманивают рассрочками, обещая, что после снижения ставок можно будет взять дешевый ипотечный кредит. По данным Сбербанка, за последние несколько месяцев доля рассрочки в общем числе сделок выросла в два с половиной раза — до 33%. При этом в Сбербанке уверены, что такой метод продаж по эффекту похож на иглу льготной ипотеки: он позволяет решить текущие задачи, умножая риски в будущем. Отказаться от рассрочек будет крайне сложно. Кроме того, если эпоха дорогих денег затянется, а цены начнут падать, то покупатели станут бросать открытые рассрочки: доход от депозитов с лихвой перекроет сумму штрафа.
Параллельно крупные банки решили обложить девелоперов дополнительным налогом. «Сбер ввел комиссию для застройщиков, клиенты которых оформляют ипотечные кредиты по рыночным ставкам, — от 6,5 процента от суммы займа», — сообщил в начале октября руководитель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Так же поступил и ВТБ, добавивший комиссию еще и для траншевой ипотеки. Это реакция финансовых организаций на запрет Центробанка выдавать кредиты, если их предельная стоимость (ПСК) более чем на треть превышает среднерыночное значение, рассчитанное регулятором. «Банки стали искать варианты снижения ПСК, в том числе за счет комиссии со стороны застройщика. Ситуация с ипотечным кредитованием на рынке жилья развивается по наиболее пессимистическому сценарию, и для поддержания спроса на рынке как собственникам готового жилья, так и застройщикам придется снижать стоимость своих объектов, если они заинтересованы в продаже», — говорит Ильдар Хусаинов.
Еще более сложная ситуация наблюдается в сегменте коттеджных поселков. С 2014 по 2021 год поселки почти не строились, затем девелоперы, среагировав на введение льготной ипотеки для загородного жилья, по всей стране потянулись в эту сферу. Но уже в середине 2024 года рынок получил тяжелый удар: кредиты резко подорожали.
Но это не все. Параллельно, чтобы цивилизовать рынок загородного строительства, власти затеяли большую реформу. Уже в этом году вводится система эскроу-счетов, сходная с той, что действует на рынке многоквартирного домостроения. Строить поселки можно будет и вне ее, но тогда покупатели не смогут воспользоваться семейной ипотекой, которая теперь привязывается к проектам с эскроу. Увы, большинство коттеджных девелоперов — небольшие строительные компании, которые по такой сложной схеме с участием крупнейших банков страны работать не смогут. Пока все в шоке. «По оптимистичным прогнозам, рынок упадет в два раза. По пессимистичным — в четыре», — говорит руководитель компании GoodWood Александр Дубовенко. Есть риск, что в результате такой реформы на рынке останется только считаное число самых крупных столичных игроков.
Архитектура: есть ли метамодернизм
«Метамодернизм в архитектуре» — так называлась одна из сессий форума. Название интриговало. Организаторы круглого стола подавали метамодернизм как новый архитектурный стиль, который то ли формируется, то ли уже становится доминирующим. Их логика была такова: метамодернизм, который иногда называют «новой искренностью», уже широко распространен в музыке, литературе, кино. Однако большие стили всегда присутствуют в разных видах искусства, а значит, появление новой концепции не может не сказаться и на архитектуре.
Термин «метамодернизм» ввели в научный оборот голландский философ и культуролог Робин ван ден Аккер и норвежский искусствовед Тимотеус Вермюлен в своем эссе «Заметки о метамодернизме» 2010 года. Термин выводили из греческого префикса «мета-», который происходит от metaxis — Платон так описывал колебание между двумя абсолютно противоположными понятиями при одновременном их использовании. Метамодернизм часто описывается через оппозицию с постмодернизмом. Если постмодернизм — это стилизация, ирония и игра смыслами, релятивизм и отказ от больших нарративов, то метамодернизм — это возрождение искренности, прямого высказывания, романтизма, возможности универсальных истин.
В кино примером метамодернизма часто называют фильмы Уэса Андерсона. Наиболее характерно метамодернизм выражен в музыке. К этому направлению относят таких исполнителей, как Билл Каллахан и Arcade Fire, в России — группу «Сироткин» и Монеточку. «Новую искренность» отличают повышенное внимание к внутреннему миру, умышленная незатейливость формы, некоторая растерянность автора перед окружающим.
В архитектуре метамодернизм пытаются описывать через смену парадигмы. Условно, эпоху классической архитектуры в начале XX века окончательно сменил модернизм с его отрицанием прошлого, ставкой на науку и новые технологии, попыткой выстроить абсолютно новую жизнь. Основными материалами в ту эпоху стали бетон, стекло и сталь. Но к 1970-м годам модернизм растерял свой потенциал, люди от него устали. На контрасте с предыдущим подходом архитекторы-постмодернисты стали активно использовать цвета и декор, заимствовать исторические элементы и эклектично их смешивать. В России наиболее яркий пример постмодернизма — «лужковская» архитектура.
В 2010-е концепция снова изменилась — появился метамодернизм. И тут на сессии «Метамодернизм в архитектуре» схема переноса общекультурных трендов на сферу архитектуры перестала работать. Зданий, которые можно было бы однозначно отнести к метамодернизму, найдено не было. Как отличить постмодернистскую иронию от метамодернистской? Да и существенной разницы между двумя этими архитектурными стилизациями (первая более интеллектуальна и имеет более четкие аллюзии на первоисточники) не оказалось. Слова «романтизм», «суперэклектика», «реконструктивизм» звучали весомо, но с каждой минутой только больше запутывали участников встречи.
В последние пять лет в регионах прошла продуктовая революция, качество жилых комплексов резко выросло. В новой реальности есть вероятность, что произойдет откат к настройкам 2000-х с резким упрощением продукта
Наука тоже не добавила ясности. «Мне кажется, сегодня уместнее говорить не о метамодернизме, а о третьей волне модернизма. Первая — в 1920-е годы — была революционно-романтической. Вторая — в 1960-е — утилитарно детерминированной. Третья, которую мы видим сейчас, — колеблющаяся между модернизмом и постмодернизмом. Она фактически еще не выработала своего стилевого оформления. И вообще, метамодернизм — это не стиль, а способ мышления», — заметил старший научный сотрудник Государственного музея архитектуры им. А. В. Щусева Марк Акопян.
Одним из зданий, которым пытались проиллюстрировать метамодернизм, стал жилой комплекс в Екатеринбурге «Даблхаус 1:1» архитектурного бюро Plan B. «В какой-то момент я поняла, что модернистские здания не нравятся таксистам. Нам, архитекторам со специфическим образованием и насмотренностью, нравится одно, а простым людям — совсем другое. А что же им нравится? Сказка, — говорит генеральный директор бюро Plan B Ксения Серебрякова. — Реализовав ряд коммерчески успешных проектов, нам захотелось построить сказочный дом — такой, чтобы он казался сном. И тогда появился этот проект с аллюзией на русскую шатровую архитектуру. Когда на градсовете нас спросили: “Что это?” — мы ответили: “Капиталистический романтизм, капром”».
За этой историей стоит намного более важная, чем метамодернизм, проблема — проблема кардинального расхождения взглядов на архитектуру обычных горожан и специалистов. В целом людям нравится классическая архитектура — это доказывается туристическими потоками. За возможность просто побыть-пожить в обстановке классического европейского города многие готовы платить большие деньги. Среда модернистского города не воспринимается как ценная, «шедевры» стали иконами только в узких кругах. Этот раскол формируется профессиональными журналами и образованием. В большинстве архитектурных вузов мира студентам даже курсовые запрещается делать в неоклассической манере.
В конце дискуссии надежду на формирование нового большого архитектурного стиля все-таки оставили. «Готика развивалась в течение восьми столетий, и сегодня можно подробно описывать эволюцию стиля, изучать разные детали. А современная архитектура — очень молодое явление, модернизму всего сто лет. Мы пока на стадии экспериментов: лучшее из стекла и бетона еще не построено, — считает Марк Акопян. — Новая архитектура — это всегда ответ на вызовы общества. Когда накопится критическая масса новых проблем, возникнет и новая архитектура».
Свежие комментарии