Объемы коттеджного строительства бьют рекорды. Однако льготная ипотека и резко выросшая себестоимость строительства разбалансировали этот рынок
читайте на monocle.ruОбъемы коттеджного строительства бьют рекорды. Однако льготная ипотека и резко выросшая себестоимость строительства разбалансировали этот рынок
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в России показывает исторические максимумы.
В 2023 году было построено 59 млн кв. м жилья в коттеджах — так много не строили никогда. Рекордными темпами растет и рынок загородной ипотеки. По оценке Минстроя, доля ипотеки на ИЖС за три года выросла с 2–3% до 14–16%. Однако за бравурными цифрами вырисовывается непрозрачная и противоречивая картина. До 90% рынка занимает жилье, построенное бригадами без архитекторов, инженеров и стройконтроля. Предложение качественного жилья невелико. Спрос, резко накачанный льготной ипотекой, велик, но системных крупных девелоперов практически нет. Пока властям не удалось найти инструменты создания цивилизованного рынка качественного загородного жилья.Статья по теме: Жилая стройка в Теплороссии: дойти до четвертого этажа
Удорожание стройки
Один из главных трендов этой весны — резкий рост себестоимости строительства загородных домов. «С начала года она выросла процентов на 40. Металл и черепица подорожали на четверть, утеплитель Rockwool — на 30 процентов, OSB-плиты — на 35‒45 процентов, — говорит ведущий менеджер компании “Малоэтажная страна” Андрей Антипин. — Сильнее всего подорожала стоимость труда, в отдельных случаях более чем на 50 процентов». «Себестоимость выросла процентов на 45, — соглашается генеральный директор “БН групп” Ольга Иванова. — Причем самыми быстрыми темпами увеличивается стоимость деревянных домов».
За пять лет стоимость коттеджного строительства удвоилась. В 2019 году строительство «коробки» здания оценивалось примерно в 30 тыс. рублей за квадратный метр. Эта цена почти не зависела от технологии строительства. Сегодня стоимость «квадрата» у проверенных строительных компаний — примерно 50–70 тыс. рублей. Средняя стоимость дома «под ключ» (с отделкой, внутренней инженерией и т. д.) оценивается сегодня в 100‒120 тыс. рублей за квадратный метр. В ответ на рост стоимости строительства частные заказчики сокращают площади домов: сейчас нередко строят дома площадью до 80 кв. м.
Дефицит кадров в строительстве продолжает нарастать. В первую очередь он вызван отъездом среднеазиатских рабочих и оттоком строителей на проекты в ЛНР и ДНР. «Три года назад в нашей компании средний рабочий на стройке зарабатывал 100‒200 тысяч рублей в месяц. Теперь — 200‒400 тысяч рублей», — говорит совладелец компании Good Wood Александр Дубовенко.
Большие цифры ввода индивидуальных домов в эксплуатацию не должны обманывать, они отчасти носят бухгалтерский характер. Власти стараются максимально увеличить ввод жилья в стране, чтобы выполнить президентское поручение о строительстве 120 млн кв. м жилья в год
Дефицит рабочих коренным образом меняет структуру рисков и поведение строительных компаний. «Смотрю сайты коллег, у всех акции типа “успей заключить договор до июня и зафиксируй цену” или “мансардное окно в подарок”. То есть весь фокус на клиента. Но в некоторых компаниях продажи уже превышают строительные мощности в два раза! Это означает, что сроки строительства будут не шесть месяцев, а год, в будущем — два года. Будут суды, расторжения договоров и огромные убытки, — рассказывает Александр Дубовенко. — А я уже полгода говорю, что сейчас идет борьба не за клиента, а за высококвалифицированного рабочего. У кого сколько бригад, тот и выиграет конкурентную борьбу. Мы полностью переключили маркетинг на привлечение бригад». Чтобы удержать и переманить строителей, Good Wood, например, не просто удерживает расценки на высоком уровне, но реализует целый комплекс мер: улучшила быт на стройке, ввела соцпакет для рабочих, оплачивает инструменты, снабжает строителей едой и водой.
Ипотека раскачала и «загородку»
Спрос на загородную недвижимость носит волнообразный характер. С 2002 по 2014 год рынок формировался с нуля, коттеджи были одной из главных бизнес-идей, спрос был стабильно высоким. Затем на шесть лет произошел обвал интереса покупателей. Ажиотажный спрос на коттеджи вновь появился только в ковидный 2020 год, когда в условиях самоизоляции возможность жить за городом стала очень востребованной. В 2022 году, с началом СВО, коттеджи вновь выпали из поля зрения покупателей, но в этом году спрос вернулся. «Россияне с начала года активно скупают земельные участки для строительства дома как в садовых обществах, так и на землях под ИЖС. Один из мотивов — строительство дома кажется им хорошей идеей на фоне резко выросших цен на многоэтажные новостройки. Стоимость квадратного метра в коттеджах нередко в полтора-два раза ниже, чем в городских квартирах. При этом ставки по ипотеке соразмерны тем, что действуют при покупке квартиры в новостройке», — говорит руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
По данным «Этажей», средняя цена земельных участков около крупных российских городов за год выросла на 12,6%, домов — на 11,3%. Участки в инвестиционно привлекательных локациях, где планируется строительство дороги или объектов социальной инфраструктуры, растут на 30‒40% в год. В среднем по России цена продажи домов находится на уровне 6 млн рублей. «В Московском регионе средняя стоимость земельного участка — 3,3 миллиона рублей, а стоимость загородного дома — 26 миллионов рублей. За год произошло незначительное снижение средних цен, но оно было вызвано не удешевлением недвижимости, а появлением новых проектов, соответственно с невысокой степенью готовности», — говорит руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Один из главных мотивов покупателей коттеджей — сохранение сбережений в недвижимости в условиях высокой инфляции и нестабильности.
Драйвером спроса на коттеджи являются государственные программы льготного кредитования. Исторически процентная ставка на загородную ипотеку была очень высокой— порядка 20% годовых. Такая ставка отражала высокие риски этого сегмента рынка недвижимости. Однако с 2021 года государство распространило льготную ипотеку и на коттеджи. Фактически впервые в российской истории можно купить загородный дом с недорогой ипотекой. Сейчас действует сразу несколько ипотечных программ на покупку или строительство домов: семейная (ставка до 6% годовых), льготная с господдержкой (до 8% годовых), IT-ипотека (до 5%). Кроме того, работают сельская и дальневосточная ипотека с очень низкими ставками — до 3% годовых.
За последние полгода число ипотечных сделок с индивидуальными домами колеблется от 7 до 14 тыс. в месяц. Показательна динамика роста доли ипотечных сделок с частными домами в общем числе ипотечных сделок. Пять лет назад она была почти нулевой, то есть вся ипотека была сконцентрирована в многоквартирном жилье. Полтора года назад она составила 6%, а в марте этого года — рекордные 23%. Важной для рынка датой станет 1 июля 2024 года, когда завершит действие программа льготной ипотеки с господдержкой. Трудно сказать, смогут ли оставшиеся виды льготной ипотеки поддержать спрос на нынешнем уровне. Государство планирует с июля запустить новый вид льготной ипотеки — единую ипотеку для ИЖС. Однако ее параметры пока неизвестны.
Секреты рекордов
В 2023 году было построено 59 млн кв. м коттеджного жилья. Это рекордная цифра. А ведь исторически Россия — страна многоквартирного жилья. Кажется, что на загородном рынке строительный бум.
На самом деле бума нет. Большие цифры ввода индивидуальных домов в эксплуатацию не должны обманывать, они отчасти носят бухгалтерский характер. Власти стараются максимально увеличить ввод жилья в стране, чтобы выполнить президентское поручение о строительстве 120 млн кв. м жилья в год, и нащупали несколько инструментов, позволяющим при минимуме затрат «раскачать» ввод на «загородке».
Первый — «дачная амнистия». Она была введена в 2006 году на несколько лет, чтобы граждане смогли при минимуме документов оформить в собственность дачи, доставшиеся им еще с советских времен. С тех пор сроки окончания «дачной амнистии» постоянно сдвигают, она стала полноценным инструментом упрощенного строительства — без проекта, согласований и стройконтроля. Рекордный ввод жилья последних лет — это во многом накопленное предложение: сейчас в эксплуатацию вводятся дома, которые были построены за последние два десятилетия и в которых давно уже живут люди.
Второй инструмент стимулирования ввода — льготные программы газификации и электрификации. Огромное число собственников построили дома, но годами не вводили их в эксплуатацию, чтобы не платить налог на имущество. Чтобы стимулировать таких собственников, государство упростило доступ к сетям. Так, с 2021 года в России действует программа социальной газификации. По ней газ бесплатно можно подвести к границам земельных участков частного лица. С 2023 года для ряда категорий граждан появилась возможность даже получить субсидию в 100 тыс. рублей на работы по подключению газа внутри участка (обычно такие работы стоят 150‒300 тыс. рублей). В течение нескольких лет действовал и льготный тариф на подключение к электросетям: если расстояние от ЛЭП до границ участка было менее 500 метров в сельской местности, стоимость подключения составляла всего 550 рублей.
Еще одна «бухгалтерская» хитрость связана с расчетом площади домов. Ранее при государственной регистрации ее измеряли как площадь эксплуатируемой отапливаемой части дома, а сейчас в нее вносят площади открытых веранд и балконов. Причем площадь балконов и лоджий вносится «метр в метр», в то время как в многоквартирном жилье они учитываются с коэффициентом 0,3‒0,5. Иногда в площадь дома попадает и крыльцо, иногда ее расчет делается и по свесу крыши. Для одного из домов в Подмосковье за счет таких хитрых подсчетов площадь здания увеличилась на 20%. Такой подход позволяет властям одновременно увеличить и налогооблагаемую базу, и объемы ввода жилья в стране.
Без застройщиков и поселков
Активизировать спрос за счет льготной ипотеки довольно легко. А вот стимулировать предложение — непосредственно коттеджное строительство — получается значительно хуже. Попытки придумать новую схему типа «ипотека на домокомплекты» не увенчалась успехом. Один из сохраняющихся дисбалансов — конфликт недорогого жилья, которое возводится самостоятельно или небольшими бригадами, и качественного жилья от строительных компаний. Первый тип жилья отличается низкими ценами и почти всегда невысоким качеством строительства. Оно строится по схеме «дачной амнистии» — без архитекторов, инженеров, строительного надзора. «Серые» бригады не только экономят на сопровождении проекта профессионалами, но и не платят налогов — и за счет этого имеют ценовое преимущество перед цивилизованными строителями.
Можно было бы сказать, что такое положение приемлемо: каждый может найти предложение на свой кошелек и запрос по качеству. Но эта ситуация тормозит рынок в целом. Производители не могут наращивать объемы выпуска качественных домов, потому что спрос съедается «серыми» бригадами. А без увеличения объемов не удается снизить цену на профессионально изготовленные коттеджи, получить эффект от масштаба производства. В итоге разница в ценах между «серыми» и «белыми» строителями остается высокой.
Другой негативный момент — низкое качество загородных домов. Большинство бригад не несут никакой ответственности, не дают гарантий и мало заинтересованы в строительстве качественного дома, который долго простоит. Государство, повторимся, полностью сняло с себя контроль за качеством в схеме «дачной амнистии». Такая ситуация невыгодна и государству, которое недополучает налоги со стройки. Но власти боятся трогать «серых» строителей, потому что могут обрушиться объемы строительства в стране, за которые с чиновников спрашивает лично президент.
Другой дисбаланс — отсутствие системных девелоперов на загородном рынке и крайне небольшое предложение домов в сформированных коттеджных поселках. «Рынок загородного жилья Московского региона фрагментирован. Есть около полутысячи поселков с земельными участками без подряда. Этот сегмент составляет 85‒90 процентов рынка. Сектор таунхаусов заметно сжался в последние годы, его доля сегодня лишь около одного процента. Таунхаусы стали весьма редким форматом на рынке, потому что пять лет назад застройщиков обязали продавать их через эскроу-счета. Наконец, есть сегмент организованных поселков с коттеджами на индивидуальных земельных участках. Потенциальный спрос на них стабильно высок, однако качественное и адекватное по цене предложение значительно ниже и не охватывает все наиболее востребованные локации. В связи с этим реальный спрос (в виде сделок) пока заметно ограничен этим дефицитом», — говорит Дмитрий Таганов.
На рынке практически нет системных девелоперов, имеющих в портфеле хотя бы с полдюжины проектов. Застройщики ушли с рынка во время кризиса 2010-х и так и не вернулись
На рынке практически нет системных девелоперов, имеющих в портфеле хотя бы с полдюжины проектов. Застройщики ушли с рынка во время кризиса 2010-х и так и не вернулись. В 2020‒2021 годах на фоне ажиотажного спроса на коттеджи во время ковида новые игроки попытались выйти на рынок, но с началом СВО число таких проектов резко сократилось. Интерес к девелопменту резко снижает и высокая ключевая ставка ЦБ. При такой стоимости денег начинать долгоиграющий проект с покупкой земли, подведением коммуникаций и строительством домов рискованно. Можно сказать, что сегодня существует несколько групп девелоперов. Есть лендлорды, для которых строительство поселков — это способ освоить часть земельных участков, поднять капитализацию массивов. Есть хобби-девелоперы, которым нравится процесс созидания и которые готовы строить поселки, вкладывая собственные средства. Есть застройщики с опытом, продолжающие строить, — например, Villagio Estate или «Каскад Фэмили». Но в любом случае застройщиков на загородном рынке мало и они ведут считаное число проектов, хотя спрос на коттеджи в поселках есть.
Три года назад практически все крупные девелоперы многоэтажного жилья (ПИК, «Самолет», ЛСР, «Инград», ФСК и т. д.) заявили о выходе в сегмент строительства коттеджных поселков. При поверхностном взгляде рынок загородного строительства казался чуть ли не «голубым океаном». Потенциальный спрос очень велик: по статистике две трети россиян хотели бы жить в собственном доме, а не в квартире. При этом конкуренции нет совсем. Однако фактически крупные проекты начали только «Самолет» и ФСК. Остальные либо заморозили проекты, либо еще не дошли до строительной фазы. «“Загородка” — сложный рынок. По сравнению с многоэтажками на нем совсем другая работа с покупательским спросом, с формированием продукта. Гораздо легче поставить один “чемодан” с несколькими сотнями квартир, чем построить коттеджный поселок хотя бы на сто домов. “Загородка” еще и менее рентабельна, чем строительство многоэтажек, — говорит Дмитрий Таганов. — К сожалению, пока еще никому не удалось создать действительно работоспособный “конвейер” по реализации масштабных загородных проектов, хотя такие планы в последние годы озвучиваются рядом крупных застройщиков».
Очередную попытку простимулировать строительство коттеджных поселков государство предпримет летом, когда в Госдуме должно пройти третье, последнее чтение закона об использовании эскроу-счетов для строительства домов. Использование эскроу-счетов может снизить риски для банков и заемщиков. Закон не будет иметь обязательного характера, но позволит застройщикам снизить свои затраты за счет субсидируемого государством проектного финансирования и льготы по НДС. В то же время большинство экспертов считает, что применение эскроу приведет к росту стоимости недвижимости, как это уже произошло на рынке многоэтажных новостроек.
Свежие комментарии